Die ständerätliche Kommission für Wirtschaft und Abgaben hat im Frühling 2019 einen Vorentwurf in die Vernehmlassung geschickt, mit dem Ziel, bei selbstgenutztem Wohneigentum für den Hauptwohnsitz künftig auf eine Besteuerung des Eigenmietwerts zu verzichten. Wir haben Heini Rüdisühli und Alexandra Hirt von der Anwaltskanzlei Lenz & Staehelin gebeten, uns über die Konsequenzen zu berichten.
Die Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum im geltenden Recht
Das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) und – gestützt auf das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) – sämtliche kantonalen Steuergesetze erfassen den Mietwert selbstgenutzten Wohneigentums explizit als steuerbares Einkommen.
Zwar wird der zu versteuernde Eigenmietwert in der Praxis aufgrund des Verfassungsauftrags zur Förderung des Wohneigentums sowie aus Praktikabilitätsüberlegungen regelmässig unter dem Marktwert angesetzt. Trotzdem resultiert daraus zusätzliches steuerbares Einkommen, sofern nicht in der entsprechenden Steuerperiode abzugsfähige Kosten im gleichen Umfang vorhanden sind.
Abzugsfähig sind einerseits die Kosten für die Fremdfinanzierung von Wohneigentum im Umfang des steuerbaren Vermögensertrags, wozu auch der Bruttoeigenmietwert zählt, zuzüglich weiterer CHF 50’000 und andererseits die sog. Liegenschaftskosten. Dazu zählen u.a. Unterhaltskosten, Versicherungsprämien, Kosten für die Drittverwaltung oder auch Kosten für denkmalpflegerische Leistungen sowie Investitionen in Umweltschutz- und Energiesparmassnahmen. Der Steuerpflichtige kann dabei in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft wählen, ob er die tatsächlichen Liegenschaftskosten oder eine Pauschale zum Abzug bringen möchte.
