Die Abschaffung des Eigenmietwerts kommt am 1. Januar 2029. Damit endet die Besteuerung selbstgenutzter Erst- und Zweitliegenschaften.
Vom Vorentwurf zur beschlossenen Reform
Bereits 2019 schickte die ständerätliche Kommission ihren Vorentwurf in die Vernehmlassung. Danach diskutierte das Parlament den Systemwechsel über mehrere Jahre. Schliesslich stimmten Volk und Stände der Reform am 28. September 2025 zu.
Was bis Ende 2028 gilt
Bis Ende 2028 gilt jedoch das bisherige System. Eigentümer müssen den Eigenmietwert weiterhin als Einkommen versteuern. Dafür dürfen sie bestimmte Schuldzinsen und Liegenschaftskosten abziehen. Dazu zählen beispielsweise Unterhaltskosten und Versicherungsprämien.
Zudem können Eigentümer zwischen den tatsächlichen Kosten und einer Pauschale wählen. Die kantonalen Vorschriften bestimmen dabei die Höhe der möglichen Abzüge.
Folgen der Abschaffung des Eigenmietwerts
Ab 2029 versteuern Eigentümer keinen Eigenmietwert mehr. Gleichzeitig entfällt der Abzug für Unterhaltskosten bei Bund, Kantonen und Gemeinden. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt dieser Abzug jedoch bestehen.
Ausserdem begrenzt die Reform den privaten Schuldzinsenabzug deutlich. Vermieter können weiterhin einen anteiligen Schuldzinsenabzug geltend machen. Ersterwerber profitieren dagegen von einem zeitlich begrenzten Sonderabzug.
Bei der direkten Bundessteuer entfallen zudem Abzüge für Energie- und Umweltschutzmassnahmen. Die Kantone können solche Abzüge längstens bis 2050 weiterführen.
Wer profitiert von der Reform?
Die Folgen hängen vor allem vom Hypothekarzins ab. Bei tiefen Zinsen profitieren häufig Haushalte mit weitgehend getilgter Hypothek. Dazu zählen insbesondere viele Pensionierte.
Bei hohen Zinsen kann die Steuerbelastung dagegen steigen. Denn Eigentümer dürfen ihre Schuldzinsen künftig nur noch begrenzt abziehen. Deshalb sollten sie Hypotheken und geplante Renovationen frühzeitig prüfen.
Zudem können Kantone eine besondere Steuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen. Die konkrete Belastung hängt deshalb auch vom jeweiligen Kanton ab.
Weitere Informationen bietet das Eidgenössische Finanzdepartement zur Reform der Wohneigentumsbesteuerung. Ausserdem erläutert der Bundesrat das Inkrafttreten im Jahr 2029.
Das ursprüngliche Factsheet zur Abschaffung des Eigenmietwerts zeigt die Ausgangslage von 2019.
